Frazionamento e Fusione

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Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un’ unità immobiliare originaria. Il frazionamento aumenta il valore di un immobile soprattutto nelle città dove i piccoli appartamenti hanno un maggiore valore rispetto ai grandi. Il frazionamento è di solito un investimento vantaggioso.

La richiesta nasce di solito per:

  • Successione ereditaria: il frazionamento serve affinché due o più eredi possano utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi.
  • Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell’altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
  • Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande.
  • Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti.

La Legge n. 190/2014 ha introdotto numerose novità nel campo delle procedure edilizie private che, tra le varie, modifica la definizione della manutenzione straordinaria, permettendo di considerare gli interventi di frazionamento e fusione delle unità immobiliari come interventi di manutenzione straordinaria. Tali interventi sono soggetti a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) accompagnata da una specifica relazione, a firma del tecnico abilitato, che asseveri che le opere sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e attesti il rispetto delle leggi con riferimento alle norme di sicurezza statica, igienico sanitarie, etc.

Nel frazionamento di unità immobiliari devono, inoltre, essere previste aree per parcheggi privati; qualora sia dimostrata l’impossibilità di reperire spazi idonei, alcuni comuni, nei regolamenti edilizi consentono di monetizzare l’area di parcheggio con una somma stabilita dal Consiglio comunale.

La SCIA permette di iniziare immediatamente gli interventi edilizi con notevole riduzione dei tempi di realizzazione.

Cos’è?

Il frazionamento catastale di un immobile è una procedura che coinvolge unità immobiliari di vario genere, quali appartamenti, villette indipendenti, negozi e tante altre strutture edilizie.

L’operazione consiste nella divisione, ovvero nel frazionamento, di un singolo immobile in più unità più piccole.

 

A chi serve?

Il frazionamento è indispensabile a chiunque voglia dividere il proprio immobile in due o più unità immobiliari più piccole.

 

Chi lo elabora?

Il tecnico abilitato, incaricato direttamente dal proprietario dell’immobile, successivamente al sopralluogo dell’immobile e previa trasmissione del frazionamento urbanistico attraverso SCIA(Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune di competenza, elabora con l’ausilio del programma DOCFA la soluzione di frazionamento in conformità al progetto approvato dal Comune.

 

Come si ottiene?

Nel caso del frazionamento di un immobile il presente Studio di Ingegneria si occuperà di raccogliere i documenti necessari (accesso agli atti presso gli archivi catastali) e di elaborare tramite procedura DOCFA il frazionamento catastale:

 

  1. Sopralluogo e rilievo metrico dell’immobile;
  2. Accesso agli atti presso gli archivi catastali (il presente Studio richiederà la planimetria aggiornata dell’immobile, le visure catastali con i relativi dati, eventuale elaborato planimetrico e l’estratto di mappa);
  3. Elaborazione del frazionamento in più unità immobiliari con procedura DOCFA, redazione delle rispettive planimetrie catastali e aggiornamento dell’elaborato planimetrico, il tutto redatto in conformità del progetto e dello stato di fatto;
  4. Trasmissione telematica della pratica DOCFA attraverso lo sportello Sister dell’Agenzia delle Entrate.

 

Chi lo approva? In quanto tempo?

Previa presentazione del DOCFA di frazionamento catastale da parte del tecnico incaricato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate o per via telematica attraverso lo sportello multimediale Sister;l’Agenzia delle Entrate, entro pochi giorni (da 0 a 3 giorni) dalla ricezione del frazionamento, rilascia parere positivo o negativo sulla procedura effettuata.

 

Quanto costa?

Il frazionamento catastale prevede come spese di istruttoria:

diritti catastali + onorari professionali

 

Che differenza c’è tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico?

Il frazionamento catastale viene approvato dall’Agenzia delle Entrate (Catasto) tramite procedura DOCFA mentre il frazionamento urbanistico viene approvato dal Comune di competenza tramite SCIA.

 

Che differenza c’è tra frazionamento catastale di un immobile e frazionamento catastale di un terreno?

Il frazionamento catastale di un immobile riguarda la divisione di un singolo immobile in due o più unità immobiliari (con la conseguente creazione di due o più subalterni) e viene elaborato tramite procedura DOCFA.

Il frazionamento catastale di un terreno riguarda la divisione di un singolo lotto in due o più lotti più piccoli (con la conseguente creazione di due o più particelle/mappali) e viene elaborato tramite procedura PREGEO.

 

Le perizie tecniche di parte

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Nel campo immobiliare nascono spesso delle contestazioni o controversie di natura legale. Questo avviene sempre più spesso in quanto il cittadino è sempre più consapevole dei propri diritti.

I casi più frequenti in cui sono necessarie le consulenze legali sono:

–       vizi costruttivi, strutturali e da infiltrazioni

–       danni agli immobili in genere

–       diritti reali sugli immobili (proprietà, servitù …)

–       conformità edilizia, urbanistica e paesaggistica

–       controversie condominiali

–       locazioni e sfratti, contratti.

 

 

Cosa è la perizia tecnica di parte?

La Perizia Tecnica di Parte è una relazione tecnica eseguita da un professionista esperto, che ha come fine quello di tutelare, all’interno di un processo civile, una parte in causa, nell’ambito di una Consulenza Tecnica d’Ufficio. Infatti, quando il Giudice del tribunale competente nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (C.T.U.), automaticamente concede alle parti in causa (attori e convenuti), la facoltà di nominare un proprio consulente tecnico (appunto di parte).

In particolare il consulente di parte ha il compito di affiancare il C.T.U. nel corso delle operazioni peritali e di fornire ogni tipo di supporto e informazione allo scopo di raggiungere la verità.

Inoltre il CTP può redigere delle osservazioni alla relazione del CTU, atte a fornire una corretta disamina dei fatti utile a difendere meglio la parte in causa. Le osservazioni del CTP devono poi essere analizzate e per la quale il CTU è obbligato a fornire delle spiegazioni e chiarimenti

A chi serve?

Spetta al privato in veste di attore o di convenuto nella causa giudiziaria, la scelta di avvalersi o meno del Perito di Parte.

Le funzioni del perito di parte sono volte alla tutela del cliente. Egli prende infatti parte a tutte le operazioni compiute dal CTU, partecipa alle udienze e fornisce chiarimenti utili alla stesura della perizia e svolge le proprie osservazioni sui risultati delle indagini tecniche.

Chi la redige?

Non sempre l’incarico di Consulente di Parte prevede la redazione di una perizia tecnica. Il CTP ha infatti la facoltà di presentare una propria relazione tecnica o in alternativa far inserire nella relazione del C.T.U. le osservazioni in merito alla causa per la quale è stato nominato.

Le consulenze tecniche di parte hanno valore di difesa tecnica della parte in causa e rappresentano uno strumento di controllo dell’affidabilità della consulenza d’ufficio.

Il presente studio di ingegneria, ha una lunga esperienza nel campo delle perizie tecniche nel settore civile su vizi edilizi e urbanistici, vizi su opere, divisioni ereditarie, danni, per cui è in grado di affiancarvi e garantirvi il proprio supporto con la massima professionalità.

Le tabelle millesimali

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Il presente studio di ingegneria, redige con precisione e tempestività le tabelle millesimali dopo aver effettuato rilievi ed accertamenti in sito.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali costituiscono uno strumento necessario per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese.

Le tabelle esprimono il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

Cosa sono e a cosa servono i millesimi?

I millesimi consentono di misurare l’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio in proporzione al valore dell’unità immobiliare di cui egli è proprietario; costituiscono l’unità di misura della proprietà condominiale.

Come si determinano i millesimi?

Per determinare e accertare i valori millesimali di un condominio è necessario misurare lasuperficie reale di ogni singola unità immobiliare che verrà poi rapportata, in millesimi, all’intero edificio. La valutazione dei millesimi avviene sulla base delle singole superfici reali delle unità immobiliari attraverso l’influenza di coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano le superfici in funzione degli effettivi utilizzi delle stesse. I coefficienti di riduzione (o di aumento), che trasformano le superfici o i volumi delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono scelti da un tecnico chiamato a redigere la cosiddetta tabella millesimale.

Quali coefficienti si utilizzano per valutare i millesimi di proprietà?

In generale, i coefficienti utilizzati per valutare i millesimi di proprietà sono:

  • il coefficiente di destinazione viene utilizzato per valutare gli spazi costituenti la singola unità immobiliare in relazione alla sua reale utilità. A titolo esemplificativo, è chiaro che il valore di uno spazio destinato ad accessorio (corridoio, disimpegno, etc.) in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso valore di un stanza (camera, soggiorno, cucina, etc.);
  • il coefficiente di piano deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano una unità immobiliare per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore rispetto ad altre, e deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo che ne deriva da questo fatto (comodità di accesso, appetibilità commerciale, rumorosità, soggezione a venti, etc.);
  • il coefficiente di orientamento considera i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, e permette di valutarne gli effetti in base alla quantità di sole, di illuminazione e di calore ricevuta;
  • il coefficiente di prospetto si riferisce alla caratteristica relativa ai maggiori o minori benefici che derivano ad un ambiente, rispetto ad altri, da un dato affaccio; è chiaro che tali benefici sono condizionati dall’ambiente esterno che circonda l’edificio in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile, su parchi, etc.;
  • il coefficiente di luminosità considera la quantità di luce che penetra all’interno di ogni singolo ambiente in relazione alla propria superficie finestrata. La luminosità è legata anche all’altezza del piano, all’orientamento e al rapporto tra la superficie illuminante e quella illuminata;

Quante tabelle esistono per un condominio?

In generale, oltre alla tabella generale di proprietà, la tabella A, necessaria per la ripartizione delle spese per le parti comuni, si redigono una serie di altre tabelle con cui si ripartiscono lespese di beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino: le tabelle d’uso. Le principali categoria di tabelle indispensabili per ciascun condominio sono:

  • la tabella A per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell’edificio;
  • la tabella B relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale;
  • la tabella C relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’ascensore;
  • la tabella D relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’impianto di riscaldamento centrale.
  • Esistono poi delle tabelle specifiche per la ripartizione di particolari spese di manutenzione.

 

Qual è l’iter per la formazione delle tabelle millesimali?

Il codice civile prevede l’obbligatorietà della formazione del regolamento condominiale nei condomini con più di 10 partecipanti (art.1138 c.c.) e dell’allegazione delle tabelle millesimali(previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 del c.c.). I millesimi di proprietà possono essere rettificati o modificati, in base al nuovo art. 69 del c.c. modificato dalla Legge n. 220 del 2012, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile, nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenza di errore;
  • quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo coso è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Tecnico competente in acustica ambientale

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Il presente studio di ingegneria, svolge l’attività di Tecnico Competente in Acustica Ambientale.

Che cos’è?

La L.447/95 (Legge Quadro sull’Inquinamento Acustico) all’art. 2 comma 6 cita testualmente:
“… è definito Tecnico Competente la figura professionale idonea ad effettuare le misurazioni, verificare l’ottemperanza ai valori definiti dalle vigenti norme, redigere piani di risanamento acustico, svolgere le relative attività di controllo.”

Il D.P.C.M. 31 Marzo 1998 (Atto di indirizzo e coordinamento recante criteri generali per l’esercizio dell’attività del tecnico competente in acustica) chiarisce ulteriormente la definizione di Tecnico Competente mediante il riconoscimento dei titoli di studio e delle esperienze professionali necessarie per accedere a tale tipo di attività.

Il tecnico competente in acustica ambientale (acronimo TCAA) è quindi un professionista autorizzato per legge ad effettuare misure fonometriche e a eseguire studi tecnici sull’inquinamento ambientale dovuto al rumore.

La figura professionale come sopra definita è quindi chiamata ad occuparsi di diverse situazioni in materia di acustica quali:
– valutazione di impatto acustico
– valutazione di clima acustico
– piani di risanamento da inquinamento acustico
– progettazione finalizzata alla riduzione di immissione di inquinamento acustico
– progettazione finalizzata alla protezione da inquinamento acustico in ambiente abitativo e lavorativo
– valutazione della salubrità dell’ambiente di lavoro dal punto di vista acustico
– vibrazioni
– valutazione dei requisiti tecnici passivi in ambiente abitativo

Il TCAA è inoltre chiamato ad occuparsi di:
– redazione di piani di zonizzazione acustica
– redazione di regolamenti comunali in materia di acustica ambientale
– valutazione delle proposte di risanamento acustico e modalità e tempi di attuazione

Come si può notare i campi di applicazione delle competenze del TCAA sono molteplici e altrettanto diverse e specifiche sono le norme vigenti che sottendono ad ognuna delle categorie sopracitate e alle quali il professionista deve attenersi per poter effettuare misurazioni, valutazioni, elaborazione dati rilevati per poter dare pareri conclusivi.

Acquisto casa con leasing immobiliare: cos’è e quali sono le agevolazioni

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Leasing immobiliare (locazione finanziaria): ecco tutte le caratteristiche di questa particolare forma di acquisto alternativa al mutuo e le agevolazioni fiscali

Dal 2016 chi decide di acquistare o costruire un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, potrà scegliere liberamente tra mutuo o leasing immobiliare.

Con la legge di Stabilità 2016, infatti, il leasing immobiliare trova una propria disciplina: in pratica la banca o un intermediario finanziario acquista un immobile o lo costruisce sulla base delle indicazioni e dei gusti dell’utilizzatore e lo mette a sua disposizione per un certo periodo di tempo, dietro pagamento di un corrispettivo.

Leasing immobiliare, cos’è

Il leasing immobiliare è un particolare contratto che prevede che una banca o un intermediario finanziario «si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore» ponendo, però, a carico di entrambe le parti ben precisi obblighi.

L’utilizzatore assume tutti i rischi con riferimento all’eventuale perimento del bene e si obbliga a corrispondere regolarmente i canoni periodici.

Inoltre, è tenuto al riscatto finale dell’immobile, contrattualmente prestabilito, salvo il caso nel quale decida di non esercitare il riscatto stesso, dandone comunicazione al concedente.

Il corrispettivo che l’utilizzatore paga alla banca per godere dell’immobile acquistato o costruito in base alle sue esigenze tiene conto del prezzo di acquisto della casa e della durata del contratto.

E se l’utilizzatore non paga il corrispettivo?

In caso di inadempimento il contratto di leasing immobiliare viene risolto e il concedente ha diritto alla restituzione della casa.

In caso di inadempimento, il concedente ha diritto di risolvere il contratto di leasing immobiliare e di chiedere la restituzione dell’immobile, ma dovrà corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita che deve avvenire, in ogni caso, a valore di mercato e nel rispetto dei criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti  dell’utilizzatore, scomputando però l’importo che corrisponde ai canoni scaduti e non pagati fino alla risoluzione del contratto.

L’utilizzatore, dal suo canto, può  chiedere alla banca la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, ma solo una volta per tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a 12 mesi.

La sospensione dal pagamento dei canoni si può chiedere alla banca se, dopo la stipula del contratto di leasing, l’utilizzatore perde il posto di lavoro, tranne se vi è stata risoluzione consensuale, quando acquisisce il diritto ad andare in pensione, in caso di licenziamento per giusta causa ovvero in caso di sue dimissioni non per giusta causa.

La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spesa d’istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Leasing immobiliare e agevolazioni fiscali

Per incentivare l’acquisto o la costruzione di un immobile con lo strumento leasing immobiliare, la legge di Stabilità 2016 ha introdotto sconti fiscali a favore dell’utilizzatore.

In particolare, è prevista una deduzione dal reddito del 19% fino a un massimo di 8.000 euro annui, per chi ricorre alla locazione finanziaria in alternativa al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Per fruire di tali detrazioni però l’utilizzatore non deve avere più di 35 anni e il suo reddito annuo non deve superare 55.000 mila euro. Inoltre, deve destinare l’immobile, entro un anno dalla consegna, ad abitazione principale.

Per chi ha compiuto 35 anni, la detrazione fiscale è dimezzata (4.000 euro la detrazione sui canoni e 10.000 quella sul riscatto).

Inoltre, in caso di immobile non di lusso adibito a prima casa, si applica un’imposta di registro ridotta pari all’1,5%.

Fonte: Acca

Approvata la legge di Stabilità 2016, ecco le misure definitive per cittadini, imprese e professionisti

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Legge di Stabilità 2016: approvato il testo definitivo, composto da un solo articolo e 999 commi. Ecco le principali novità su casa, lavoro, fisco, tasse, finanziamenti e opportunità varie

La manovra per il 2016 è finalmente legge!

Il Senato, infatti, ha votato la fiducia posta dal Governo sul testo composto da un solo articolo e 999 commi, arrivato dalla Camera con 162 voti favorevoli, 125 contrari e nessun astenuto, dando il contestuale via libera definitivo al provvedimento. Anche da Palazzo Madama è arrivato l’ok con 154 voti favorevoli, 9 contrari e nessun astenuto.

Di seguito riportiamo le principali misure presenti nella versione definitiva della legge di Stabilità per il 2016, di interesse per cittadini, professionisti ed imprese.

In allegato è possibile scaricare la scheda di sintesi con le principali novità in formato PDF.

Legge di Stabilità 2016, le principali novità per cittadini, professionisti ed imprese

Imu (commi 8-11)

Sono esentati dal pagamento dell’Imu:

  • i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina
  • i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione
  • i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori, indipendentemente dal possesso e dalla conduzione da parte di specifici soggetti
  • i terreni agricoli con specifica destinazione, ossia con immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, indipendentemente in tal caso da ubicazione e possesso

Inoltre, è prevista la riduzione del 50% della base imponibile IMU (in luogo dell’esenzione, introdotta al Senato) per gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori. Il beneficio si applica purché il contratto sia registrato e il comodante (colui che dà in comodato) possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato.

Al contempo si estende detto beneficio anche al caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso).

Tasi

Viene abolita la Tasi sull’abitazione principale (ad eccezione degli immobili di pregio), anche nell’ipotesi in cui è il detentore a destinare l’immobile ad abitazione principale.

Si dispone un’aliquota ridotta per gli immobili-merce e si estende l’esenzione per la prima casa all’imposta sugli immobili all’estero (IVIE).

Detrazione Iva acquisto immobili nuovi

Prevista una detrazione Irpef del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva sull’acquisto, effettuato entro il 2016, di abitazioni di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici.

La detrazione è pari al 50% dell’imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali.

Agevolazioni edilizia convenzionata

Prevista l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali per gli atti di trasferimento delle aree che rientrano negli interventi di edilizia convenzionata.

Affitti in nero

Previsto l’obbligo a carico del locatore di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni. Nei casi di mancata registrazione del contratto nel predetto termine, la determinazione da parte del giudice (nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione) del canone dovuto sarà pari a 3 volte la rendita catastale aggiornata.

Ecobonus 65%, detrazioni 50% e bonus mobili

Confermata la proroga fino al 31 dicembre 2016 sia dell’ecobonus del 65% per il miglioramento energetico degli edifici che della detrazione del 50% per le ristrutturazioni.

Introdotta la possibilità per i soggetti che si trovano nella “no tax area” (pensionati, dipendenti e autonomi) di cedere la detrazione fiscale loro spettante per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali ai fornitori che hanno effettuato i lavori, con modalità da definire con successivo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

Le giovani coppie, anche di fatto, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni, che hanno acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale possono usufruire di una detrazione fiscale del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili nel 2016, fino a 16.000 euro.

Le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica sono usufruibili anche dagli IACP, comunque denominati, per le spese sostenute, dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016, per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Detrazione per domotica

Prevista la detrazione del 65% anche per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative, che garantiscono un funzionamento efficiente degli impianti, nonché dotati di specifiche caratteristiche.

Leasing prima casa

Viene introdotta la locazione finanziaria per le abitazioni in via sperimentale per 5 anni, dal 2016 al 2020.

Sono deducibili ai fini IRPEF nella misura del 19% i canoni e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, nonché il costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, ove le spese siano sostenute da giovani di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro.

Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni, ferme restando le altre condizioni richieste con le norme in esame, l’importo massimo detraibile a fini Irpef è dimezzato (massimo 4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il costo di acquisto).

Super ammortamenti

Imprese e professionisti che investono dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016 in beni materiali strumentali nuovi possono portare in ammortamento un valore pari al 140% (maggiorazione del 40%).

Regime forfettario (ex minimi) per professionisti ed imprese

Modificato il regime forfetario di determinazione del reddito da assoggettare ad un’unica imposta sostitutiva: la soglia per il regime forfettario per i professionisti è innalzata fino a 30.000 euro (prima erano 15.000) e si pagherà un’aliquota unica del 15%. Viene estesa a 5 anni la disciplina di vantaggio con aliquota forfetaria al 5%.

Immobili strumentali

Gli imprenditori individuali che possiedono immobili strumentali potranno scegliere, entro il 31 maggio 2016, di escludere tali beni dal patrimonio d’impresa mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.

Estensione del reverse charge

Esteso il meccanismo dell’inversione contabile a fini IVA (reverse charge) anche alle prestazioni di servizi resi dalle imprese consorziate nei confronti del consorzio di appartenenza, ove detto consorzio sia aggiudicatario di una commessa nei confronti di un ente pubblico, al quale il consorzio sia tenuto ad emettere fattura (ai sensi delle disposizioni relative al cd. split payment).

Incentivi per impianti a biomasse, biogas e bioliquidi

Per assicurare il contributo al conseguimento degli obiettivi nazionali 2020 in materia di fonti rinnovabili, alla produzione di energia elettrica di impianti alimentati da biomasse, biogas e bioliquidi sostenibili, che hanno cessato al 1° gennaio 2016 o cessano entro il 31 dicembre 2016 di beneficiare di incentivi sull’energia prodotta, in alternativa all’integrazione dei ricavi prevista dall’articolo 24, comma 8 del D.Lgs. n. 28/2011 a favore degli impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili in esercizio senza incentivi, è concesso un diritto a fruire fino al 31 dicembre 2020 di un incentivo all’energia prodotta.

Canone RAI e fondo per l’innovazione

Il canone RAI per il 2016 è fissato nella misura di 100 euro (rispetto a 113,50 euro dovuti per il 2015). Si introduce una nuova presunzione di possesso dell’apparecchio televisivo, ai fini dell’accertamento di situazioni di evasione del pagamento del canone: la presenza di un contratto di fornitura dell’energia elettrica, nella cui fattura sarà addebitato il canone suddiviso in 10 rate.

Non sarà più possibile presentare la denuncia di cessazione di abbonamento televisivo per suggellamento (consiste nel rendere inutilizzabili, generalmente mediante chiusura in appositi involucri, tutti gli apparecchi detenuti dal titolare del canone tv e dagli appartenenti al suo nucleo familiare presso qualsiasi luogo di loro residenza o dimora).

Gli eventuali maggiori introiti derivanti dalla nuova disciplina (il 33% per il 2016 sarà riservata all’Erario) sono destinati all’ampliamento della platea di abbonati esenti dal pagamento del canone, elevando il limite reddituale da 6.713,98 euro (art. 1, co. 132, L. 244/2007) a 8.000 euro.

Una parte delle maggiori entrate confluirà nel “Fondo per il pluralismo e l’innovazione dell’informazione” sulle reti radiofoniche e televisive locali, di nuova istituzione presso il MISE, in cui confluiranno anche le risorse relative ai contributi per le emittenti radiofoniche e televisive locali, fermo restando l’assegnazione alla RAI della restante quota delle eventuali maggiori entrate versate a titolo di canone di abbonamento.

Sgravi contributivi (commi 83-86) 

Previsto per il settore privato uno sgravio contributivo per i contratti di lavoro dipendente a tempo indeterminato relativi alle assunzioni effettuate nel corso del 2016.

Lo sgravio contributivo consiste nell’esonero dal versamento del 40% dei complessivi contributi previdenziali a carico del datore di lavoro (con esclusione dei premi e contributi dovuti all’Inail per l’assicurazione obbligatoria contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali), nel limite di 3.250 euro su base annua e per un periodo massimo di 24 mesi.

Art bonus e credito d’imposta

Viene reso strutturale il regime fiscale agevolato introdotto in via temporanea, sotto forma di credito d’imposta, dall’articolo 1 del decreto-legge n. 83 del 2014 (L. 106/2014), in favore delle persone fisiche e giuridiche che effettuano erogazioni liberali in denaro per interventi a favore della cultura e dello spettacolo (cd. Art-bonus).

La misura del credito d’imposta viene confermata al 65% anche a decorrere dal 2016.

Credito d’imposta per alberghi

Esteso il credito d’imposta per la riqualificazione degli alberghi anche nel caso in cui la ristrutturazione edilizia comporti un aumento della cubatura complessiva, qualora sia effettuata nel rispetto della normativa vigente (Piano Casa).

Si demanda ad un decreto ministeriale l’attuazione della disposizione.

Il credito d’imposta è riconosciuto, per il periodo d’imposta in corso al 1° giugno 2014 e per i due successivi, nella misura del 30% delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia ed abbattimento delle barriere architettoniche.

Beni culturali

Una quota delle risorse destinate agli interventi infrastrutturali, pari a 30 milioni per ciascuno degli anni dal 2016 al 2019, è destinata agli interventi di conservazione, manutenzione, restauro e valorizzazione.

Finanziamenti agevolati per i soggetti danneggiati da eventi calamitosi

Previste disposizioni finalizzate a disciplinare la concessione di contributi con le modalità del finanziamento agevolato ai soggetti privati e alle attività economiche e produttive danneggiati da eventi calamitosi per i quali il Consiglio dei Ministri ha deliberato la dichiarazione dello stato di emergenza.

Il finanziamento deve essere erogato al netto di eventuali indennizzi per polizze assicurative stipulate per le medesime finalità.

Al soggetto beneficiario del finanziamento agevolato è attribuito un credito di imposta, fruibile esclusivamente in compensazione, pari all’importo ottenuto sommando al capitale gli interessi dovuti e le spese.

Le modalità di fruizione sono stabilite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate nel limite di 60 milioni di euro annui a decorrere dal 2016.

Appalti nei piccoli Comuni

I Comuni con meno di 10.000 abitanti potranno eseguire in autonomia gli appalti di importo inferiore a 40.000 euro.

Pagamenti elettronici e POS

Dal 1° gennaio 2016 diventerà obbligatorio accettare pagamenti elettronici di qualsiasi importo.

Non avranno l’obbligo di dotarsi del POS i professionisti che dimostrano l’esistenza di una oggettiva impossibilità tecnica. Le multe per i trasgressori saranno definite con un futuro decreto del Mise.

Videosorveglianza

Previsto un credito di imposta per i sistemi di videosorveglianza digitale. I criteri per il suo funzionamento saranno definiti con un decreto del Mef.

Fonte: Acca

Isolamento acustico: come proteggersi dai rumori a casa e in ufficio

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Pannelli fonoassorbenti per pareti e soffitti, pannelli acustici a sospensione e sistemi di isolamento a calpestio

Calpestio continuo proveniente dal piano superiore, stridore per lo spostamento di mobili nell’appartamento adiacente, chiasso proveniente della televisione del vicino o fastidioso frastuono proveniente dal traffico esterno; sono questi alcuni rumori da cui ogni giorno vorremmo proteggere le nostre case o i luoghi nei quali lavoriamo.

Coibentazione acustica 

Generalmente la prima preoccupazione è quella di isolare termicamente gli ambienti; tuttavia, poiché il rumore è un segnale di disturbo costituito da onde sonore percepite dal nostro orecchio  come sgradevoli e fastidiose, bisogna pensare anche al comfort acustico della propria abitazione (soprattutto per coloro che vivono in condominio), operando opportuna coibentazione in questo senso.

Inoltre se i rumori fastidiosi possono essere tollerabili in casa, in certi casi possono compromette la stessa attività lavorativa se il problema si manifesta in uffici, call center, scuole, ambienti per la ristorazione, sale conferenze ecc, con superfici riverberanti e un’acustica inadeguata. Infatti i rumori reiterati possono influire sul benessere psicofisico delle persone, rendendole irritabili e stressate. Ciò è particolarmente vero per chi lavora a scuola, in ufficio, negli ospedali e in altri edifici pubblici.

Per prima cosa è necessario individuare i punti di maggiore dispersione sonora, in modo tale da agire in modo efficace. Generalmente si potrebbe agire sulle pareti perimetrali e sugli infissi per difendersi dai rumori esterni, pareti divisorie e soffitto per proteggersi dai rumori di vicini rumorosi.

Inoltre bisogna scegliere se optare per un intervento “pesante”, se viene effettuato nell’ambito di una ristrutturazione sostanziale, o per un intervento poco invasivo e più veloce.

Generalmente per garantire una buona assorbenza dei rumori è necessario utilizzare pannelli fonoassorbenti (che evitano il propagarsi delle onde sonore) prediligendo quelli di facile posa e con caratteristiche come resistenza al fuoco, agli agenti chimici e all’usura del tempo.

Nella scelta dei materiali isolanti bisogna ricordare che un buon isolamento acustico garantisce anche l’isolamento termico, mentre il contrario non è sempre vero in quanto il poliuretano rigido, il polistirolo espanso e il vetro cellulare (usati per l’isolamento termico) non assicurano coibenza sonora efficace.

Isolamento acustico delle pareti

Chi vive in condominio sicuramente avrà sperimentato che dalle pareti confinanti con altre unità provengono numerosi rumori. Secondo il DPCM 5 dicembre 1997 tutte le partizioni verticali che dividono distinte unità immobiliari devono essere dimensionate con un potere fonoisolante apparente di almeno 50 dB. 

Blocchi da muratura acustici
Nel caso di nuove costruzioni o della realizzazione di una nuova partizione interna (in caso di frazionamento di un’abitazione esistente) si potrebbe optare per un blocco unico con potere di isolamento termoacustico come le Bioclima monopareti fono isolanti di EDIL LECA che, grazie alla configurazione dei fori e l’adeguata massa del blocco, consentono di ostacolare la trasmissione dei rumori provenienti dagli ambienti contigui, assicurando così un’ottima protezione acustica e termica in ottemperanza alle normative vigenti.
referenzeedilecaebloccoVEDI TUTTI I BLOCCHI DA MURATURA ACUSTICI

Pannelli e feltri acustici
Coloro che vogliono migliorare la coibentazione acustica della propria abitazione, senza interventi pesanti, potrebbero optare per l’applicazione di una controparete di cartongesso, all’interno della quale è possibile inserire materiale isolante.

Esistono anche particolari lastre in cartongesso che associano alla praticità della posa a secco ottimi risultati dal punto di vista della insonorizzazione, donando inoltre grande resistenza meccanica ed agli urti; un esempio è Tecno Fiberglass di TECNOSYSTEM,  pannelli “classe 0” rinforzati con fibra di vetro che rappresentano al contempo una soluzione alla finitura, al rivestimento ed isolamento in moltissime costruzioni.
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Inoltre in commercio esistono diversi tipi di pannelli e feltri acustici da usare come isolamento, a seconda dal materiale di cui sono composti; esistono pannelli fonoassorbenti polimerici, in fibre minerali, in legno, in materiali sintetici e con lamine di piombo.

Tra gli isolanti in lana di legno c’è CELENIT CG/F di CELENIT, un pannello isolante termico e acustico in lana di legno di abete rosso, mineralizzata e legata con cemento Portland ad alta resistenza che viene accoppiato ad una lastra in cartongesso antincendio, per garantire oltre all’isolamento anche una buona resistenza al fuoco.

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VEDI TUTTI I PANNELLI E FELTRI ACUSTICI

Pannelli decorativi acustici
Per unire isolamento acustico ed estetica esistono pannelli fonoassorbenti decorativi che si applicano alla parete esistente per smorzare i suoni senza rinunciare al design.

A differenza degli altri sistemi di isolamento acustico, appositamente nascosti, questi pannelli decorativi si fanno notare, diventando un elemento distintivo dell’ambiente (generalmente di lavoro), oltre a migliorarne le proprietà acustiche.

Un esempio è offerto da SOUNDWAVE® WALL di Offecct i cui pannelli, di colori differenti, si adattano a qualsiasi ambiente interno.

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VEDI TUTTI I PANNELLI DECORATIVI ACUSTICI

Intonaci per la correzione acustica
Per rendere l’intervento il meno impattante ed invasivo possibile si potrebbe optare per la posa di intonaci isolanti (dal punto di vista acustico) e fonoassorbenti che generalmente si utilizzano per ridurre i rumori aerei.

Tra questo tipo di intonaci c’è Wallrub di SPRAYRUB, isolante acustico premiscelato a base elastomerica, costituito da mescole di elastomeri naturali provenienti dal recupero dei P.F.U. (pneumatici fuori uso) legati da additivi specifici atti a permetterne la miscelazione e la proiezione meccanica, che permette la realizzazione di manti isolanti e sigillanti capaci di coprire completamente e senza la formazione di giunti le superfici verticali.
intonaco1Per la realizzazione di rivestimenti acustici fonoassorbenti per teatri, sale convegni e auditorium, per l’eliminazione dell’eco, l’eliminazione del riverbero e la riduzione della rumorosità degli ambienti si può optare per l’intonaco fonoassorbente e isolante acustico Diathonite Acoustix di DIASEN che presenta anche buone caratteristiche di isolamento termico e le elevate capacità deumidificanti.

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VEDI TUTTI GLI INTONACI PER LA CORREZIONE ACUSTICA

Isolamento acustico del soffitto

Se il rumore proviene dal solaio del soffitto si può realizzare un controsoffitto, al cui interno s’inseriranno pannelli fonoassorbenti. Infatti già la sola riduzione della volumetria del locale comporta un miglioramento della qualità acustica interna; l’aggiunta di materiale isolante fa il resto.

Bisogna comunque considerare che il rumore da calpestio si può propagare anche lungo le pareti vicine, quindi per massimizzare l’efficacia del controsoffitto occorrerà intervenire anche su alcune pareti interne.

Pannelli fonoassorbenti per controsoffitti
All’interno del controsoffitto è possibile inserire pannelli indicati sia per l’isolamento acustico che per quello termico.

Il mercato offre anche prodotti ecologici, atossici e di durata illimitata, particolarmente indicati per controsoffitti e pareti in cartongesso, come Fibra LC ROLL di Isolmant,che contribuisce al raggiungimento di un potere fonoisolante superiore a 50 dB.

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Per ambienti di lavoro, sale conferenze o sale riunioni sono particolarmente indicati i pannelli Visual di Armstrong, che offrono una soluzione a celle aperte in modo da ottenere specifiche prestazioni acustiche e migliorando l’estetica del controsoffitto oltre ad integrare facilmente corpi illuminati, faretti e bocchette di aerazione.
controsoffittoretinatoVEDI TUTTI I PANNELLI FONOASSORBENTI PER CONTROSOFFITTI

Pannelli acustici a sospensione
Per ambienti di lavoro open space, scuole, call center, uffici e ovunque sia necessario ridurre il rumore la soluzione migliore per limitare il riverbero sonoro è l’applicazione di pannelli acustici a sospensione o delle isole acustiche che permettono di non installare un intero controsoffitto

Tali soluzioni migliorano e ottimizzano l‘acustica generale quando si hanno particolari difficoltà architettoniche che impediscono la costruzione di un controsoffitto completo da parete a parete.

Un esempio sono le ‘vele acustiche’ THERMATEX Sonic di Knauf AMF Italia Controsoffitti che permettono di assicurare, con la loro notevole superficie (fronte e retro), un’ ottima possibilità di correggere l’acustica dei locali a costi ragionevoli, essendo anche un ottimo elemento architettonico di rottura dello spazio.
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Per la correzione acustica dei luoghi molto frequentati si può optare per dei baffle, come Rockfon Contour di ROCKFON,  un pannello acustico verticale, in lana di roccia in cui entrambe le facce sono rivestite con un velo acustico e la cui installazione  può essere messa in opera con diversi sistemi di sospensione.

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VEDI TUTTI I PANNELLI ACUSTICI A SOSPENSIONE

Isolamento acustico del pavimento

Se si vogliono limitare i rumori che noi stessi possiamo emettere in casa, oltre che proteggerci da quelli provenienti dai piani inferiori, si può pensare di isolare acusticamente anche il pavimento, ad esempio creando una specie di pavimento galleggiante, all’interno del quale inserire materiale coibente.

Sistemi di isolamento al calpestio
Per isolare il solaio di base si potrebbe optare per un materassino isolante termoacustico per la realizzazione di pavimenti galleggianti con massetti monostrato.

Un esempio è Isolmant D311 di Isolmant , un materassino isolante termoacustico con un film alluminato e goffrato ad elevata resistenza meccanica con funzione anti-lacerazione che permette, con un unico prodotto, di isolare il solaio interpiano sia acusticamente, che termicamente al fine di consentire il rispetto delle norme attualmente in vigore.

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Bisogna però considerare che i rumori provenienti dal piano sottostante possono essere limitati solo parzialmente attraverso un intervento sul proprio pavimento; infatti le soluzioni attualmente in commercio contengono efficacemente i rumori prodotti dal proprio calpestio verso il piano sottostante ma sono meno efficaci nel limitare il rumore aereo sottostante.

VEDI TUTTI I SISTEMI DI ISOLAMENTO AL CALPESTIO

Infissi ad isolamento acustico

Il problema dell’isolamento acustico proveniente dall’esterno è sentito soprattutto in ambienti con considerevole inquinamento acustico proveniente da strade, traffico aereo ferrovie, locali notturni ecc.

Per isolare efficacemente la casa dai rumori esterni occorre operare prima di tutto sui serramenti, infatti generalmente le pareti perimetrali sono già abbastanza isolate. Si possono scegliere degli infissi isolanti, generalmente con doppi vetri, e costituiti da materiali appropriati come il PVC, che offre anche un buon isolamento termico (estivo ed invernale).

Per realizzare un isolamento acustico delle finestre e proteggerci dai rumori esterni è fondamentale l’insonorizzazione del serramento e cassonetto.

Generalmente gli infissi che hanno un buon isolamento termico possiedono anche una buona coibenza acustica.

Un esempio è la Finestra KF200 di INTERNORM , una finestra con doppio vetro in PVC che unisce un ottimo isolamento termico (fino a Uw = 0,85 W/m²K) e un buon isolamento acustico (fino a 45 dB).

Fonte: Edilportale

Isolamento acustico inadeguato: può essere considerato un grave difetto costruttivo?

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Secondo la giurisprudenza l’inadeguato isolamento acustico si configura come un grave difetto costruttivo e pertanto è causa di risarcimento danni

Cos’è un “grave difetto costruttivo”

L’art. 1669 del Codice civile, “Rovina e difetti di cose immobili”, prevede che in caso di edifici o di altre cose immobili “se nel corso di 10 anni dal compimento l’opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta […]”.

Pertanto, in questi casi il proprietario dell’immobile ha diritto ad un risarcimento danni da parte del costruttore.

In linea generale la giurisprudenza riconosce come gravi difetti costruttivi di un edificio:

  • quelli che incidono sulla struttura e sulla funzionalità dell’opera
  • quelli che inibiscono in maniera considerevole il normale godimento della cosa
  • quelli che influiscono in maniera rilevante sull’utilità cui essa è destinata
  • quelli dovuti a carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali o prescrizioni esecutive del committente

Vengono considerati gravi difetti, ad esempio, l’utilizzo di materiali inadeguati e non posati a regola d’arte, impianti funzionanti in maniera non corretta, fenomeni di infiltrazione in appartamenti sottostanti, difetti di impermeabilizzazione coperture, caduta d’intonaco, ecc.

Analogamente, anche i problemi di isolamento acustico si configurano come gravi difetti costruttivi, qualora incidono in modo significativo sul godimento e sulla funzione abitativa del bene, in conseguenza del mancato rispetto dei parametri fissati dal DPCM del 5 dicembre 1997.

Inadeguato isolamento acustico e difetto costruttivo

La giurisprudenza ha già condannato più volte il costruttore al risarcimento dei danni per le conseguenze derivanti dall’inadeguato isolamento acustico.

Ultima è la sentenza del Tribunale di Milano del 13 novembre 2015, n. 12818, con cui i giudici hanno ribadito che i difetti dovuti ad un inadeguato isolamento acustico sono riconducibili ai gravi difetti costruttivi di cui all’art. 1669 del Codice civile, se compromettono il godimento e l’utilizzazione delle singole unità abitative.

Nel caso esaminato alcuni condòmini hanno citato in giudizio la società costruttrice, il progettista, il direttore lavori ed i tecnici incaricati di predisporre la relazione sui requisiti acustici dell’immobile, per i gravi difetti che l’inadeguato isolamento acustico ha procurato all’immobile di loro proprietà.

Viene formulata la richiesta di risarcimento danni per la propria salute e per la diminuzione di valore che l’immobile ha subito a causa dell’elevato livello di rumorosità riscontrato ed in conseguenza del mancato rispetto dei parametri fissati dal DPCM del 5 dicembre 1997.

Con apposita relazione tecnica, infatti, viene evidenziato il superamento dei limiti del livello di rumore da calpestio, lo scarso isolamento di facciata ed il rumore dovuto a impianti a funzionamento discontinuo.

Con riferimento alla consolidata giurisprudenza e all’art. 1669 del Codice civile, i giudici del tribunale di Milano hanno stabilito che i condòmini hanno diritto al risarcimento dei danni in virtù della clausola di responsabilità sia nei confronti dell’appaltatore che dei corresponsabili (ai sensi dell’art. 2055 Codice civile: se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno). Per quanto concerne il progettista, questi avrebbe dovuto progettare opportunamente l’isolamento, fornendo le indicazioni tecniche, sia grafiche che descrittive, necessarie a definire le parti dell’edificio tenute al rispetto dei requisiti acustici passivi. Inoltre, il direttore dei lavori avrebbe dovuto presenziare in cantiere, anche al fine di fronteggiare l’assenza dei riferiti dettagli grafici.

Pertanto, risulta fondamentale anche in fase di progettazione uno studio puntuale e complessivo dell’isolamento, nel rispetto dei requisiti previsti dal DPCM 5 dicembre 1997.

CONCLUSIONI: se vi state accingendo ad acquistare un immobile, affidatevi ad un tecnico competente in acustica ambiatale,  ed in modo particolare se l’immobile è stato realizzato dopo il 1997, bisogna verificare l’isolamento acustico  determinando i requisiti acustici passivi degli edifici. Nel caso non ci sia una corrispondenza all’interno dei valori di legge, per problematiche simili,  il Giudice ha condannato il costruttore edile alla restituzione del 30% del valore dell’immobile, la casistica tributaria si sta uniformando verso la difesa di chi compra l’immobile. 

Contabilizzazione del calore: obbligo di progetto

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Impianti di contabilizzazione del calore.

Ci vuole il progetto????

Certo che si!!!

La Legge 10/91 Art. 26 Comma 3 recita: Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.

L’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore è una INNOVAZIONE, nello specifico si introducono due funzioni (termoregolazione e
contabilizzazione) che prima non erano presenti (L.10\91, art. 26, comma 5)

I sistemi di termoregolazione e contabilizzazione devono essere progettati ai sensi della legge 10/91.

Il progetto và presentato in Comune?

L’ articolo 28 della Legge 9 gennaio 1991 n° 10 stabilisce che il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in Comune, in doppia copia insieme alla denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge.

Inoltre la ex Legge 46\90 ora D.M. 37\08 impone che tutti gli interventi sugli impianti vengano progettati ai fini della sicurezza.

A ciò si aggiunga il fatto che il BUON SENSO indica sempre di pensare…prima di fare; il lavoro và fatto prima con la testa e poi con le mani.

Infatti progettare vuol dire immaginare e definire un sistema che soddisfi un’esigenza del committente e nello deve definire:

  1. cosa si vuole ottenere (il servizio)
  2. con quali mezzi (con quali apparecchi)
  3. come utilizzarli (istruzioni per l’uso)
  4. come mantenerlo (istruzioni di manutenzione)

Per quanto riguarda un impianto di contabilizzazione (che non è solo un insieme di apparecchiature) il progetto deve dare chiare risposte a queste domande:

  1. che potenza ha ciascun corpo radiante?

  2. come si esegue il conteggio della ripartizione dei costi?

  3. come si applica la norma UNI 10200 nel caso specifico?

  4. quanto valgono i nuovi millesimi riscaldamento?

  5. quanto vale il consumo involontario?

  6. come si calcola l’energia utile ogni anno?

Occorre quindi che il progettista si assuma le sue responsabilità e:

  1. capisca a fondo la situazione dell’edificio e dell’impianto

  2. individui le soluzioni corrette

  3. informi il committente

  4. dia una garanzia di prestazione

  5. sia reperibile a lungo termine per risolvere i problemi

Solo un ESPERTO può assumersi queste responsabilità!
Gli inesperti fanno la loro parte e non si fanno più trovare scaricando al responsabilità su altri….

Nella contabilizzazione del calore l’idea progettuale deve essere trasmessa, controllata verificata e messa in pratica non è sufficiente un pezzo di carta…..
Qualcuno deve seguire il lavoro dall’inizio alla fine sapendo esattamente cosa si deve fare.

Per la contabilizzazione del calore ci VUOLE UN OPERATOE ESPERTO altrimenti si rischia di trasformare un’opportunità nell’ennesima fregatura per l’utente e una fonte inesauribile di problemi e conteziosi per l’amministratore!!!

Contabilizzazione del calore – Circolare-UNI10200-2013

 

VIDEO SPIEGAZIONE SUL PERCHE’ E’ OBBLIGATORIO IL PROGETTO 

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Un piccolo riepilogo di spiegazione

Il D. Lgs 102/14, decreto di recepimento della direttiva europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica, introduce in Italia l’obbligo di installare impianti di contabilizzazione del calore, con lo scopo finale di diminuire i consumi e premiare l’efficienza energetica.  Grazie ai contatori di calore tutti gli inquilini o proprietari pagheranno solo il calore che hanno effettivamente consumato, mettendo fine alla pratica finora in uso in molti condomini di ripartire le spese di riscaldamento in base ai millesimi. La “vecchia” ripartizione dei consumi trascurava, e di fatto disincentivava, qualunque strategia di risparmio energetico intrapresa autonomamente all’interno di una unità immobiliare, poiché il risparmio non andava a beneficio del proprietario dell’unità ma veniva ripartito, così come i consumi, tra tutto il condominio in base al calcolo dei millesimi.

Obblighi

Il decreto 102/14 prevede l’obbligo di installazione dei contatori a carico dei condomini, per consentire così la registrazione di tutti i consumi delle singole unità immobiliari. Tutti i condomini con il riscaldamento centralizzato dovranno adottare i contatori di calorie, salvo in caso di impossibilità di poter effettuare i lavori tecnici di installazione. Dopo l’installazione le spese per il riscaldamento saranno ripartite tra i condomini in base ai consumi individuali e ai costi di manutenzione degli impianti, non più da millesimi ma secondo la norma tecnica UNI 10200.

Chi non rispetterà gli obblighi del decreto sarà punito con una multa da un minimo di 500 euro a un massimo di 2.500 euro. Ogni regione italiana regola la propria normativa di recepimento della direttiva, e può eventualmente anticipare l’obbligo: in Lombardia, ad esempio, l’obbligo è già in vigore e il termine ultimo per la contabilizzazione era fissato al 1° agosto 2014.

Scadenze

La direttiva europea 2012/27/UE stabilisce che ogni regione può recepire il decreto in autonomia, pur rispettando l’obbligo imposto a tutti di installazione dei contatori di calore entro e non oltre il 31 dicembre 2016. In questa data tutti i condomini che dispongono di un impianto centralizzato dovranno avere già installato sistemi di contabilizzazione del calore. Gli impianti misureranno e contabilizzeranno la quantità di calore effettivamente consumata in ogni appartamento, consentendo così di attribuire le spese di riscaldamento a chi ha effettuato i consumi.

Tipologie di contabilizzazione

Due possono essere le tipologie di contabilizzazione del calore: diretta e indiretta.

Diretta è quella che si basa sulla misura dell’energia termica prelevata da ciascuna unità immobiliari, attraverso la misura di parametri tecnici in ingresso e in uscita del circuito utilizzatore per quantificare l’energia effettivamente rilasciata nell’appartamento. E’ praticabile nei condomini con distribuzione orizzontale, dove ogni unità immobiliare ha un unico punto di consegna del fluido termovettore: inserendo un contatore di calore su questa tubazione di adduzione si possono misurare direttamente i consumi dell’unità immobiliare.

La contabilizzazione indiretta si basa invece sulla valutazione dell’energia consumata dall’utenza attraverso i dati raccolti da particolari strumenti detti ripartitori di calore. Tali ripartitori misurano indirettamente il consumo di ogni corpo scaldante, attraverso una media tra la temperatura superficiale del corpo scaldante e la temperatura dell’ambiente, e unendo le informazioni fornite da tutti i ripartitori posso fare una proporzione tra i consumi delle varie unità immobiliari che compongono l’intero condominio. La contabilizzazione indiretta è particolarmente adatta per i condomini con distribuzione a colonne montanti, molto diffusi in Italia.

Ripartizione dei consumi

Per quanto riguarda la ripartizione dei consumi, è importante sottolineare che le spese per il riscaldamento non vengono più ripartite in base ai millesimi, ma secondo la norma UNI 10200, che prevede la somma di una quota fissa e di una quota variabile

La quota fissa riguarda i costi di gestione dell’impianto e le perdite di distribuzione dell’impianto, ovvero il consumo involontario e le spese stabilite dal gestore. La quota variabile invece si basa sul consumo volontario, e si basa sui consumi rilevati dai contatori di calore.

Cosa cambia…

La direttiva europea 2012/27/UE introduce un obbligo importante nell’ottica di aumentare l’efficienza energetica del parco edilizio esistente. Ma cosa cambia per tutti i soggetti coinvolti in questa partita?

Per chi abita nei condomini viene sì introdotto un obbligo, con tutte le spese di installazione a loro carico, ma viene contemporaneamente data una grande possibilità di risparmio: abbinando contabilizzazione e termoregolazione gli abitanti delle varie unità immobiliari potranno regolare in autonomia la temperatura del proprio appartamento, pagando solo il consumo reale e smettendo di dover contribuire a finanziare anche le inefficienze dei “vicini”. Un maggiore risparmio economico sarà anche dato dalla nuova ripartizione delle spese, non più in base ai millesimi ma con un calcolo accurato da norma UNI 10200.

Gli amministratori condominiali avranno l’obbligo di far adeguare gli impianti di riscaldamento centralizzato, mediante la presentazione di un progetto che dovrà essere redatto da tecnici specializzati, consegnato in assemblea condominiale e successivamente in comune, in base alle normative regionali vigenti.

Per i tecnici che si occupano di efficienza energetica e di impianti nasce l’esigenza di specializzarsi nella contabilizzazione e termoregolazione del calore, non solo per stare al passo con una normativa giovane e in continua evoluzione, ma anche e soprattutto per essere in grado di offrire ai propri clienti soluzioni e opportunità per migliorare il comfort e risparmiare energia.

Si ricorda che l’installazione dei contabilizzatori di calore beneficia della detrazione Irpef del 65% delle spese sostenute. Per avere il bonus Irperf occorre munirsi dell’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti, la scheda informativa relativa agli interventi realizzati contenente i dati elencati nello schema di cui all’allegato E del decreto 19 febbraio 2007, che va inviata telematicamente all’Enea entro 90 giorni dal collaudo dell’intervento. Tutti i pagamenti poi vanno fatti con bonifico postale o bancario, soggetto a ritenuta al 4%, che deve indicare anche il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che ha effettuato il pagamento, oltre che la causale del versamento (“articolo 16-bis, Dpr 917/1986”) e il numero di partita Iva/codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
Fonti:
http://www.systemmind.com/
http://www.ediliziaenergetica.it/ 
 

Caldaie: il controllo dei fumi

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Ogni quattro anni è obbligatorio il bollino blu per la caldaia, anche di piccola taglia, se non usa fonti rinnovabili. Il rilascio spetta a un tecnico abilitato, che il provato o l’amministratore in condominio è tenuto a fare intervenire. Questo dice la legge. Ma sono molte le differenze tra una regione e l’altra.

Con il Dpr 74/2013 viene sancito l’obbligo di invio del rapporto di controllo ogni 4 anni per le caldaie fra i 10 e i 100 kW. Ma continuano a esserci grandi differenze tra le regioni. Fino al 2015, a livello nazionale la periodicità dell’obbligo era prevista ogni 2 anni per gli impianti fino a 35 kW (quelli domestici) e ogni anno per quelli con potenza superiore. Con il D.lgs. 192/2005 la periodicità è estesa a 4 anni per gli impianti domestici con meno di otto anni di età e 2 per altri impianti, assegnando però alle Regioni la possibilità di mutare tali criteri secondo le proprie realtà territoriali. da quella data, si è assistito a un proliferare di leggi e regolamenti locali che hanno reso il servizio di ispirazione diverso da zona a zona, con interpretazioni della legge differenti.

La regola è stata introdotta la prima volta con la legge 10/91 (decreto attuativo Dpr 412/93): gli impianti termici alimentati non da fonte rinnovabile sono soggetti a un controllo periodico, per verificare che l’efficienza energetica sia ancora quella dichiarata in fase di collaudo. E’ il Dpr 74/2013 a sancire che per le caldaie a gas fra i 10 e i 100 kW l’autocertificazione (il cosiddetto bollino blu) scatta per obbligo solo ogni 4 anni. Le verifiche spettano a un tecnico abilitato, che dietro il pagamento di un onere rilascia appunto un’autocertificazione (rapporto di controllo) e la invia all’ente preposto (Comune o Provincia o ente che gestisce il Catasto degli impianti termici, laddove attivato). L’autocertificazione sostituisce l’ispezione da parte dell’ente preposto. Sono previsti però controlli a campione e sugli impianti che risultano privi di autocertificazione o se questa presenta delle criticità tecniche. In caso di mancato rispetto delle regole scatta un onere di ispezione, il cui importo è variabile a seconda del luogo. Nonostante la norma statale, sussiste grande diversità tra le Regioni (che hanno legiferato in autonomia).

Come è fatta la caldaia

L’elemento principale di una caldaia è il bruciatore, che ha il compito di miscelare il carbonio del combustibile con l’ossigeno dell’aria. Sopra di esso si trova una serpentina metallica, attraversata al suo interno dall’acqua da riscaldare e investita all’esterno dai fumi di combustione. L’acqua riscaldata dalla serpentina è inviata ai tubi del circuito dell’impianto (radiatori o pannelli radianti). I fumi residui vengono quindi espulsi attraverso la canna fumaria che arriva fino al tetto.caldaia-come-e-fatta-300x264

Chi ha adottato le nuove regole?

Le Regioni che hanno recepito di recente norme particolari per l’ispezione delle caldaie sono dieci, cioè Abruzzo, Liguria, Lombardia, Marche, Piemonte, Puglia, Sicilia, Toscana, Umbria e Veneto. Di queste, solo Liguria, Lombardia, Marche, Toscana e Umbria hanno regolamentato il servizio di ispezione caldaie nella propria interezza e solo la Lombardia avendo anche citato in modo esplicito la Nuova Direttiva 31/2010/UE avrebbe facoltà di seguire proprie regole locali. In tutti gli altri casi, il Dpr è stato recepito solo in modo parziale, magari per gli aspetti inerenti il libretto di impianto o il catasto (come in Piemonte, Veneto e Sicilia), in altri rimandando la questione all’emanazione di un successivo regolamento (come in Abruzzo e Puglia). Ciò che conta comunque, ai fini degli utenti, è rilevare come anceh i governi locali anche quando hanno preso atto della norma nazionale hanno comunque deciso di agire in autonomia.

Le altre Regioni che applicano le leggi vecchie.

A mantenere le vecchie periodicità e i precedenti criteri sono la maggior parte delle Regioni. Dal Sud al Nord, la tempistica per i controlli è rimasta biennale per impianti e annuale per quelli più grandi a servizio di condomini. Le soglie sono rimaste quelle della vecchia legge (Dpr 551/99 e D.lgs. 192/2005), che individua tre fasce più importanti sotto i 35 kW (quelli domestici) sottoposti a controlli in genere biennali; da 35 a 116 kW (piccoli condomini) e sopra i 116 kW (installati in grandi condomini o edifici non residenziali) soggetti a verifiche annuali. da sottolineare che il limite dei 116 kW trae origine da un motivo strettamente tecnico: fino al 2011, infatti, sopra questa potenza era previsto che per le caldaie fosse prodotto anche il cosiddetto certificato di prevenzione incendi, rilasciato dal Comando provinciale dei Vigili del Fuoco. Obbligo che poi è stato tolto con lo stesso Dpr 151/2011, perchè gli impianti fino a 350 kW sono considerati a basso rischio.


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Centralizzato o singolo: cambia il responsabile

L’obbligo di produrre l’autocertificazione (cioè il rapporto di controllo) del proprio impianto tocca a chi vive nell’appartamento, sia esso proprietario o inquilino. Per l’impianto centralizzato del condominio, responsabile è l’amministratore, che può delegare questo compito a una ditta del settore che assume il ruolo di “terzo responsabile”.

In tutti i casi le verifiche devono essere effettuate da ditte abilitate che, terminato il controllo, compilano il cosiddetto rapporto di efficienza energetica e lo trasmettono all’ente preposto.

La responsabilità di raccogliere le autocertificazioni e di disporre le verifiche a campione ricade in generale sulle Province e sui Comuni sopra i 40 mila abitanti. A loro volta, questi enti sono spesso supportati da agenzie per l’energia o società in house.

Superefficienti e a norma

Dal 26/09/2015 non si possono più costruire apparecchi a bassa efficienza. Quelli costruiti prima possono essere venduti e installati sino a esaurimento scorte. Lo stabilisce la direttiva europea “Eco-design” recepita in Italia con DI 201/2007.

Da settembre 2015 viene introdotta anche la nuova etichetta energetica sugli standard minimi di efficienza delle caldaie: da A+ (max) a G per riscaldamento; da A (max) a G per acqua calda.

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La condensazione

Questa tecnologia è disponibile sia per i modelli “solo riscaldamento” sia per i “combinati” (che producono anche acqua calda sanitaria). I vantaggi:

  1. le caldaie a gas raggiungono un rendimento che supera il 100% (in generale è del 108%/110%), grazie alla capacità di recuperare e sfruttare anche il calore del vapore acqueo contenuto nei fumi;
  2. sono efficienti non solo con impianti a bassa temperatura, ma anche con impianti tradizionali con radiatori in ghisa o alluminio.

L’installazione di una caldaia a condensazione ad alta efficienza e la contemporanea messa a punto del sistema di termoregolazione può portare a diminuire i consumi del 20/30%

La sostituzione della caldaia con contestuale sistemazione dell’impianto di riscaldamento, autonomo o centralizzato gode dell’ecobonus al 65% (detrazione fiscale irpef o Ires) valido fino al 31/12/2015. dal 1/1/2016 lo sconto potrebbe essere inferiore.

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