Frazionamento e Fusione

Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un’ unità immobiliare originaria. Il frazionamento aumenta il valore di un immobile soprattutto nelle città dove i piccoli appartamenti hanno un maggiore valore rispetto ai grandi. Il frazionamento è di solito un investimento vantaggioso.

La richiesta nasce di solito per:

• Successione ereditaria: il frazionamento serve affinché due o più eredi possano utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi.
• Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell’altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
• Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande.
• Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti.

La Legge n. 190/2014 ha introdotto numerose novità nel campo delle procedure edilizie private che, tra le varie, modifica la definizione della manutenzione straordinaria, permettendo di considerare gli interventi di frazionamento e fusione delle unità immobiliari come interventi di manutenzione straordinaria. Tali interventi sono soggetti a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) accompagnata da una specifica relazione, a firma del tecnico abilitato, che asseveri che le opere sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e attesti il rispetto delle leggi con riferimento alle norme di sicurezza statica, igienico sanitarie, etc.

Nel frazionamento di unità immobiliari devono, inoltre, essere previste aree per parcheggi privati; qualora sia dimostrata l’impossibilità di reperire spazi idonei, alcuni comuni, nei regolamenti edilizi consentono di monetizzare l’area di parcheggio con una somma stabilita dal Consiglio comunale.

La SCIA permette di iniziare immediatamente gli interventi edilizi con notevole riduzione dei tempi di realizzazione.

Cos’è?

Il frazionamento catastale di un immobile è una procedura che coinvolge unità immobiliari di vario genere, quali appartamenti, villette indipendenti, negozi e tante altre strutture edilizie.

L’operazione consiste nella divisione, ovvero nel frazionamento, di un singolo immobile in più unità più piccole.

A chi serve?

Il frazionamento è indispensabile a chiunque voglia dividere il proprio immobile in due o più unità immobiliari più piccole.

Chi lo elabora?

Il tecnico abilitato, incaricato direttamente dal proprietario dell’immobile, successivamente al sopralluogo dell’immobile e previa trasmissione del frazionamento urbanistico attraverso SCIA(Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune di competenza, elabora con l’ausilio del programma DOCFA la soluzione di frazionamento in conformità al progetto approvato dal Comune.

Come si ottiene?

Nel caso del frazionamento di un immobile il presente Studio di Ingegneria si occuperà di raccogliere i documenti necessari (accesso agli atti presso gli archivi catastali) e di elaborare tramite procedura DOCFA il frazionamento catastale:

1. Sopralluogo e rilievo metrico dell’immobile;
2. Accesso agli atti presso gli archivi catastali (il presente Studio richiederà la planimetria aggiornata dell’immobile, le visure catastali con i relativi dati, eventuale elaborato planimetrico e l’estratto di mappa);
3. Elaborazione del frazionamento in più unità immobiliari con procedura DOCFA, redazione delle rispettive planimetrie catastali e aggiornamento dell’elaborato planimetrico, il tutto redatto in conformità del progetto e dello stato di fatto;
4. Trasmissione telematica della pratica DOCFA attraverso lo sportello Sister dell’Agenzia delle Entrate.

Chi lo approva? In quanto tempo?

Previa presentazione del DOCFA di frazionamento catastale da parte del tecnico incaricato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate o per via telematica attraverso lo sportello multimediale Sister;l’Agenzia delle Entrate, entro pochi giorni (da 0 a 3 giorni) dalla ricezione del frazionamento, rilascia parere positivo o negativo sulla procedura effettuata.

Quanto costa?

Il frazionamento catastale prevede come spese di istruttoria:

diritti catastali + onorari professionali

Che differenza c’è tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico?

Il frazionamento catastale viene approvato dall’Agenzia delle Entrate (Catasto) tramite procedura DOCFA mentre il frazionamento urbanistico viene approvato dal Comune di competenza tramite SCIA.

Che differenza c’è tra frazionamento catastale di un immobile e frazionamento catastale di un terreno?

Il frazionamento catastale di un immobile riguarda la divisione di un singolo immobile in due o più unità immobiliari (con la conseguente creazione di due o più subalterni) e viene elaborato tramite procedura DOCFA.

Il frazionamento catastale di un terreno riguarda la divisione di un singolo lotto in due o più lotti più piccoli (con la conseguente creazione di due o più particelle/mappali) e viene elaborato tramite procedura PREGEO.