Frazionamento e Fusione

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Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un’ unità immobiliare originaria. Il frazionamento aumenta il valore di un immobile soprattutto nelle città dove i piccoli appartamenti hanno un maggiore valore rispetto ai grandi. Il frazionamento è di solito un investimento vantaggioso.

La richiesta nasce di solito per:

  • Successione ereditaria: il frazionamento serve affinché due o più eredi possano utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi.
  • Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell’altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
  • Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande.
  • Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti.

La Legge n. 190/2014 ha introdotto numerose novità nel campo delle procedure edilizie private che, tra le varie, modifica la definizione della manutenzione straordinaria, permettendo di considerare gli interventi di frazionamento e fusione delle unità immobiliari come interventi di manutenzione straordinaria. Tali interventi sono soggetti a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) accompagnata da una specifica relazione, a firma del tecnico abilitato, che asseveri che le opere sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e attesti il rispetto delle leggi con riferimento alle norme di sicurezza statica, igienico sanitarie, etc.

Nel frazionamento di unità immobiliari devono, inoltre, essere previste aree per parcheggi privati; qualora sia dimostrata l’impossibilità di reperire spazi idonei, alcuni comuni, nei regolamenti edilizi consentono di monetizzare l’area di parcheggio con una somma stabilita dal Consiglio comunale.

La SCIA permette di iniziare immediatamente gli interventi edilizi con notevole riduzione dei tempi di realizzazione.

Cos’è?

Il frazionamento catastale di un immobile è una procedura che coinvolge unità immobiliari di vario genere, quali appartamenti, villette indipendenti, negozi e tante altre strutture edilizie.

L’operazione consiste nella divisione, ovvero nel frazionamento, di un singolo immobile in più unità più piccole.

 

A chi serve?

Il frazionamento è indispensabile a chiunque voglia dividere il proprio immobile in due o più unità immobiliari più piccole.

 

Chi lo elabora?

Il tecnico abilitato, incaricato direttamente dal proprietario dell’immobile, successivamente al sopralluogo dell’immobile e previa trasmissione del frazionamento urbanistico attraverso SCIA(Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune di competenza, elabora con l’ausilio del programma DOCFA la soluzione di frazionamento in conformità al progetto approvato dal Comune.

 

Come si ottiene?

Nel caso del frazionamento di un immobile il presente Studio di Ingegneria si occuperà di raccogliere i documenti necessari (accesso agli atti presso gli archivi catastali) e di elaborare tramite procedura DOCFA il frazionamento catastale:

 

  1. Sopralluogo e rilievo metrico dell’immobile;
  2. Accesso agli atti presso gli archivi catastali (il presente Studio richiederà la planimetria aggiornata dell’immobile, le visure catastali con i relativi dati, eventuale elaborato planimetrico e l’estratto di mappa);
  3. Elaborazione del frazionamento in più unità immobiliari con procedura DOCFA, redazione delle rispettive planimetrie catastali e aggiornamento dell’elaborato planimetrico, il tutto redatto in conformità del progetto e dello stato di fatto;
  4. Trasmissione telematica della pratica DOCFA attraverso lo sportello Sister dell’Agenzia delle Entrate.

 

Chi lo approva? In quanto tempo?

Previa presentazione del DOCFA di frazionamento catastale da parte del tecnico incaricato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate o per via telematica attraverso lo sportello multimediale Sister;l’Agenzia delle Entrate, entro pochi giorni (da 0 a 3 giorni) dalla ricezione del frazionamento, rilascia parere positivo o negativo sulla procedura effettuata.

 

Quanto costa?

Il frazionamento catastale prevede come spese di istruttoria:

diritti catastali + onorari professionali

 

Che differenza c’è tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico?

Il frazionamento catastale viene approvato dall’Agenzia delle Entrate (Catasto) tramite procedura DOCFA mentre il frazionamento urbanistico viene approvato dal Comune di competenza tramite SCIA.

 

Che differenza c’è tra frazionamento catastale di un immobile e frazionamento catastale di un terreno?

Il frazionamento catastale di un immobile riguarda la divisione di un singolo immobile in due o più unità immobiliari (con la conseguente creazione di due o più subalterni) e viene elaborato tramite procedura DOCFA.

Il frazionamento catastale di un terreno riguarda la divisione di un singolo lotto in due o più lotti più piccoli (con la conseguente creazione di due o più particelle/mappali) e viene elaborato tramite procedura PREGEO.

 

Le perizie tecniche di parte

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Nel campo immobiliare nascono spesso delle contestazioni o controversie di natura legale. Questo avviene sempre più spesso in quanto il cittadino è sempre più consapevole dei propri diritti.

I casi più frequenti in cui sono necessarie le consulenze legali sono:

–       vizi costruttivi, strutturali e da infiltrazioni

–       danni agli immobili in genere

–       diritti reali sugli immobili (proprietà, servitù …)

–       conformità edilizia, urbanistica e paesaggistica

–       controversie condominiali

–       locazioni e sfratti, contratti.

 

 

Cosa è la perizia tecnica di parte?

La Perizia Tecnica di Parte è una relazione tecnica eseguita da un professionista esperto, che ha come fine quello di tutelare, all’interno di un processo civile, una parte in causa, nell’ambito di una Consulenza Tecnica d’Ufficio. Infatti, quando il Giudice del tribunale competente nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio (C.T.U.), automaticamente concede alle parti in causa (attori e convenuti), la facoltà di nominare un proprio consulente tecnico (appunto di parte).

In particolare il consulente di parte ha il compito di affiancare il C.T.U. nel corso delle operazioni peritali e di fornire ogni tipo di supporto e informazione allo scopo di raggiungere la verità.

Inoltre il CTP può redigere delle osservazioni alla relazione del CTU, atte a fornire una corretta disamina dei fatti utile a difendere meglio la parte in causa. Le osservazioni del CTP devono poi essere analizzate e per la quale il CTU è obbligato a fornire delle spiegazioni e chiarimenti

A chi serve?

Spetta al privato in veste di attore o di convenuto nella causa giudiziaria, la scelta di avvalersi o meno del Perito di Parte.

Le funzioni del perito di parte sono volte alla tutela del cliente. Egli prende infatti parte a tutte le operazioni compiute dal CTU, partecipa alle udienze e fornisce chiarimenti utili alla stesura della perizia e svolge le proprie osservazioni sui risultati delle indagini tecniche.

Chi la redige?

Non sempre l’incarico di Consulente di Parte prevede la redazione di una perizia tecnica. Il CTP ha infatti la facoltà di presentare una propria relazione tecnica o in alternativa far inserire nella relazione del C.T.U. le osservazioni in merito alla causa per la quale è stato nominato.

Le consulenze tecniche di parte hanno valore di difesa tecnica della parte in causa e rappresentano uno strumento di controllo dell’affidabilità della consulenza d’ufficio.

Il presente studio di ingegneria, ha una lunga esperienza nel campo delle perizie tecniche nel settore civile su vizi edilizi e urbanistici, vizi su opere, divisioni ereditarie, danni, per cui è in grado di affiancarvi e garantirvi il proprio supporto con la massima professionalità.

Le tabelle millesimali

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Il presente studio di ingegneria, redige con precisione e tempestività le tabelle millesimali dopo aver effettuato rilievi ed accertamenti in sito.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali costituiscono uno strumento necessario per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese.

Le tabelle esprimono il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

Cosa sono e a cosa servono i millesimi?

I millesimi consentono di misurare l’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio in proporzione al valore dell’unità immobiliare di cui egli è proprietario; costituiscono l’unità di misura della proprietà condominiale.

Come si determinano i millesimi?

Per determinare e accertare i valori millesimali di un condominio è necessario misurare lasuperficie reale di ogni singola unità immobiliare che verrà poi rapportata, in millesimi, all’intero edificio. La valutazione dei millesimi avviene sulla base delle singole superfici reali delle unità immobiliari attraverso l’influenza di coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano le superfici in funzione degli effettivi utilizzi delle stesse. I coefficienti di riduzione (o di aumento), che trasformano le superfici o i volumi delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono scelti da un tecnico chiamato a redigere la cosiddetta tabella millesimale.

Quali coefficienti si utilizzano per valutare i millesimi di proprietà?

In generale, i coefficienti utilizzati per valutare i millesimi di proprietà sono:

  • il coefficiente di destinazione viene utilizzato per valutare gli spazi costituenti la singola unità immobiliare in relazione alla sua reale utilità. A titolo esemplificativo, è chiaro che il valore di uno spazio destinato ad accessorio (corridoio, disimpegno, etc.) in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso valore di un stanza (camera, soggiorno, cucina, etc.);
  • il coefficiente di piano deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano una unità immobiliare per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore rispetto ad altre, e deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo che ne deriva da questo fatto (comodità di accesso, appetibilità commerciale, rumorosità, soggezione a venti, etc.);
  • il coefficiente di orientamento considera i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, e permette di valutarne gli effetti in base alla quantità di sole, di illuminazione e di calore ricevuta;
  • il coefficiente di prospetto si riferisce alla caratteristica relativa ai maggiori o minori benefici che derivano ad un ambiente, rispetto ad altri, da un dato affaccio; è chiaro che tali benefici sono condizionati dall’ambiente esterno che circonda l’edificio in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile, su parchi, etc.;
  • il coefficiente di luminosità considera la quantità di luce che penetra all’interno di ogni singolo ambiente in relazione alla propria superficie finestrata. La luminosità è legata anche all’altezza del piano, all’orientamento e al rapporto tra la superficie illuminante e quella illuminata;

Quante tabelle esistono per un condominio?

In generale, oltre alla tabella generale di proprietà, la tabella A, necessaria per la ripartizione delle spese per le parti comuni, si redigono una serie di altre tabelle con cui si ripartiscono lespese di beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino: le tabelle d’uso. Le principali categoria di tabelle indispensabili per ciascun condominio sono:

  • la tabella A per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell’edificio;
  • la tabella B relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale;
  • la tabella C relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’ascensore;
  • la tabella D relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’impianto di riscaldamento centrale.
  • Esistono poi delle tabelle specifiche per la ripartizione di particolari spese di manutenzione.

 

Qual è l’iter per la formazione delle tabelle millesimali?

Il codice civile prevede l’obbligatorietà della formazione del regolamento condominiale nei condomini con più di 10 partecipanti (art.1138 c.c.) e dell’allegazione delle tabelle millesimali(previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 del c.c.). I millesimi di proprietà possono essere rettificati o modificati, in base al nuovo art. 69 del c.c. modificato dalla Legge n. 220 del 2012, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile, nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenza di errore;
  • quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo coso è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.